Zakup domu do remontu – na co uważać? Co sprawdzić przed zakupem?

Zakup domu do remontu to dla wielu inwestorów kuszący pomysł, zwłaszcza biorąc pod uwagę możliwość zakupu nieruchomości w niższej cenie oraz szansę na dostosowanie jej do własnych potrzeb. Niemniej jednak, takie przedsięwzięcie wiąże się z ryzykiem i wymaga gruntownego przygotowania. Oto kilka kluczowych kwestii, na które warto zwrócić uwagę przed zakupem.

Zakup domu do remontu – na co uważać? Co sprawdzić przed zakupem?

1. Sprawdź stan techniczny domu

Zacznij od dokładnego sprawdzenia stanu technicznego domu. Czy konstrukcja budynku jest stabilna? Czy nie ma widocznych pęknięć, czy deformacji? Warto zatrudnić rzeczoznawcę, aby przeprowadził ocenę stanu nieruchomości oraz zaprosić specjalistę od remontu, który będzie wiedział, co sprawdzić, gdzie zajrzeć. Sami podczas drugiego oglądania, zaprosiliśmy fachowca, który przejrzał dom i zwrócił uwagę na rzeczy, które my niekoniecznie zwracaliśmy uwagę. Po takich oględzinach negocjowaliśmy delikatnie cenę.

2. Instalacje elektryczne w domu do remontu

Sprawdź stan instalacji elektrycznej, wodno-kanalizacyjnej i grzewczej. Wymiana starych instalacji może generować znaczące koszty. W naszym przypadku wiedzieliśmy, że będziemy decydować się na wymianę kabli, dom był z 1977 roku, więc nie było sensu ryzykować wymiany za kilka lat i rozgrzebywania wszystkiego. Koszty wymiany instalacji wyniosły ok. 4 tyś zł.

3. Dach i izolacja

Ocen stan pokrycia dachowego, czy nie ma nieszczelności, czy materiały nie są zużyte. Sprawdź również, czy dom jest dobrze zaizolowany – to wpłynie na koszty ogrzewania. Okazało się, że to o tyle istotne, że zawsze jeśli w planach mieliśmy wymianę dachu, to takie kilkuletnie przecieki nie są korzystne, ponieważ wpływają na cały budynek. Zacieki mogą doprowadzić do grzyba w pomieszczeniu, czy uszkodzenia ścian, podłóg. Na szczęście dach w naszym domu, był bardzo szczelny oraz docieplony.

4. Wilgoć i grzyb

Upewnij się, że w domu nie ma problemu z wilgocią. Oznaki mogą to być: odbarwienia, pęcherze na ścianach, zapach pleśni. Wilgoć może prowadzić do rozwoju grzybów, które są niezdrowe dla mieszkańców i trudne do usunięcia. Przyznam, że oglądaliśmy takich domów wiele, w jednym takim przez kilka lat mieszkałam i nigdy nie zdecydowałabym się na zakup domu z takim problemem. Jest to bardzo trudne do wyzbycia się, w dodatku zapach. Podziękuję.

5. Okna i drzwi

Jeśli dom jest stary, prawdopodobnie będzie potrzebna wymiana stolarki okiennej i drzwiowej na nowszą, bardziej energooszczędną. To prawda i w zasadzie oglądając dom, okna wizualnie czy wielkościowo nie miały znaczenia. Sprawdzaliśmy tylko czy są szczelne i czy nie ma zacieków. Wiedzieliśmy, że dom przestoi kilka miesięcy a była jesień, więc ważne było, aby okna i drzwi domykały się, nie były zbite itp, by nie narobić zacieków.

6. Plan zagospodarowania przestrzennego

Zorientuj się, jaki jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Może się okazać, że w najbliższym sąsiedztwie planowane są inwestycje, które wpłyną na komfort życia lub wartość nieruchomości. Sprawdzić możemy to bezpłatnie na stronie geoportal.gov.pl, może okazać się, że działka nie ma planu, można o niego wystąpić lub dowiedzieć się w gminie czy są plany na tę okolicę, by to zrobić. Tutaj należy wystąpić o wniosek o wypis i wyrys z MPZP, składamy go w urzędzie miasta lub w urzędzie gminy. Czym jest MPZP? Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (w skrócie MPZP) określa przeznaczenie terenów na terenie danej gminy, a więc określa co i w jaki sposób może zostać wybudowane na poszczególnych działkach. To o tyle istotne, że budować dom możemy na terenach zabudowy oraz mieszkaniowej jednorodzinnej, oczywiście na innych jak teren usługowy czy  rolniczej też (po uzyskaniu odpowiedniej zgody), ale może to być o tyle dla nas istotne, że po zakupie działki na terenie nieodpowiednim, może okazać się że takiego pozwolenia jednak nie otrzymamy, ponieważ plan na tą lokalizację jest inny albo mieszkanie w takim miejscu będzie uciążliwe np. poprzez hałas maszyn czy zwiększony ruch.

Co oznaczają kolory na MPZP? Dla przykładu:

czerwony to tereny zabudowy usługowej (U);

żółty – tereny rolnicze (R);

fioletowy – tereny obiektów produkcyjnych, składów, magazynów (P)

zielony (ciemny) – tereny zieleni objęte formami ochrony przyrody (ZN), lasy (ZL)

7. Koszt remontu vs. wartość nieruchomości

Przed zakupem domu do remontu, warto jest oszacować także, przewidywane koszty remontu i porównać je z wartością nieruchomości po remoncie. Czy inwestycja się opłaca? W naszym przypadku działkę z 2 domami, które oba były w dobrym stanie i nadawały się do remontu, kupiliśmy w cenie działki. W zasadzie przez ostatnie 2-3 lata puste działki wokół nas wyceniane, a nawet sprzedawane są za dużo większą kwotę za m2 niż nasza, a dodam, że mamy przecież wszystkie media. Przedstawię ceny: puste działki obok nas i w bliskiej okolicy wahają się między 160 a 270 zł za m2, naszą kupiliśmy za ok. 220 zł za m2, z 2 domami, zadrzewioną oraz z gotowymi mediami: prąd, gaz, studnia i szambo. Za samo podłączenie mediów należy policzyć ok. 30-50 tyś zł. Wartość domów to ok. 100 tyś zł. Liczby to pokazują i sami to wiemy, że była to bardzo opłacalna inwestycja, której wartość bez remontu wzrosła po roku o ok. 30% a na ten moment jest to 5-6 krotność wartości.

8. Poznaj historię domu przed zakupem

Sprawdź historię nieruchomości. Czy były prowadzone wcześniejsze remonty? Czy budynek nie ma jakiejś skomplikowanej historii prawnej? Oczywiście dokumentacja właściciela oraz urzędowa pokaże nam wszystko. Każda nieruchomość, którą oglądaliśmy i wpadła nam w oko, sprawdzał dla nas agent oraz prawnik a później jak wspomniałam przy kolejnych oględzinach również specjalista od remontów. Z tego co pamiętam, to na pewno 3 nieruchomości nie przeszły któregoś z etapów.  Dlatego upewnij się, że wszystkie dokumenty związane z nieruchomością są w porządku, nie ma żadnych nieuregulowanych kwestii prawnych czy zastawów. Taka konsultacja z prawnikiem to koszt 200-300 zł a może okazać się, że uratuje nas o inwestycji wartości 300 tyś!

9. Lokalizacja domu

Nawet najlepiej wyremontowany dom może stracić na wartości, jeśli znajduje się w nieatrakcyjnej lokalizacji. Zastanów się nad dostępem do komunikacji, infrastruktury, sąsiedztwem i perspektywami rozwoju okolicy. Przykładem są różnego rodzaju inwestycje jak kompostownie, spalarnie, czy trasa szybkiego ruchu, która może być na plus albo na minus.

Zakup domu do remontu to wyzwanie, które może przynieść wiele satysfakcji oraz korzyści finansowych. Niemniej jednak, by uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek, warto dokładnie zbadać nieruchomość przed zakupem i konsultować się z ekspertami w zakresie budownictwa i rynku nieruchomości. Dzięki temu możliwe jest dokonanie świadomej i przemyślanej decyzji.